Термины «аванс» и «залог» часто используются в отношениях между продавцом и потребителем. Это способы обеспечения исполнения обязательств, которые имеют много сходств и различий. Часто понятия путают между собой, что некорректно с юридической точки зрения.
Привет. Я подал заявку на ипотеку и мне одобрили. Нашли квартиру для покупки. Внесли залог - 50 000 руб. И 100 000 руб. - предоплата. (Покупаемая квартира находится в ипотеке, с помощью моего аванса и задатка продавец закрыл свою ипотеку.) О чем был заключен договор с продавцом о задатке, и авансе, в котором указана сумма и дата, до которой необходимо заключить договор купли-продажи: 15.02.2018 + все данные продавца. Но прошло уже почти 3 месяца, как продавец все еще собирает документы на продажу. У него проблема со снятием обременения, ипотеку ему не дают, у меня уже нет времени ждать, т.к скоро подходит к концу срок моей одобренной заявки на ипотеку (Даны 3 месяца). Вопрос в том, какова юридическая сила договора задатка, и могу ли я требовать возврата аванса и задатка от продавца в связи с несоблюдением срока, указанного в договоре? Чтобы быстро найти другую недвижимость, и чтобы моя заявка на ипотеку не закончилась напрасно?
Добрый день. Вы можете потребовать, но он имеет право не возвращать. Вам нужно изучить контракты, которые вы подписали.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Определение залога по ГК РФ
Определение залога дано в пункте 1 статьи 380 ГК РФ. Это деньги, которые покупатель отправляет продавцу в счет платежей, причитающихся по контракту. Являются подтверждением заключения договора, а также обеспечением выполнения всех пунктов документа. Депозит выполняет три основные функции:
- Оплата части суммы по договору.
- Доказательства соглашения между сторонами.
- Мера безопасности.
Особенно стоит выделить последнюю функцию. В случае невыполнения одной из сторон договора своих обязательств наступят определенные последствия. Они закреплены в статье 381 ГК РФ. Последствия зависят от того, по чьей вине произошло нарушение:
- По вине покупателя, внесшего задаток, деньги остаются у продавца.
- По вине продавца, получившего задаток, деньги возвращаются покупателю в двойном размере.
Кроме того, с виновной стороны возмещаются убытки, понесенные виновным лицом в связи с неисполнением договора.
ВАЖНЫЙ! Если обязательство было прекращено до его исполнения или в связи с невозможностью исполнения, задаток должен быть возвращен покупателю в полном объеме.
ВНИМАНИЕ! Если внесенная сумма не обладает всеми признаками вклада (в частности, тремя его функциями), она будет считаться авансовым платежом.
Определение аванса по ГК РФ
Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения аванса. Информация об авансовых платежах содержится только в части 3 статьи 58 НК РФ. Определение аванса указано в Современном экономическом словаре. В частности, это предварительный взнос части денег в счет оплаты приобретаемых товаров или услуг. Также определение термина можно встретить в судебной практике. В определении суда Москвы от 2015 года указано, что аванс выполняет платежную функцию. Однако он лишен охранной функции, и по этой причине при неисполнении договора или соглашения деньги должны быть возвращены покупателю в любом случае. Аванс можно назвать предоплатой.
Итак, аванс имеет платежную функцию, но не является мерой обеспечения. Есть ли у него доказательная функция? Ответ на этот вопрос неоднозначен. Все зависит от конкретной ситуации.
Разница между депозитом и авансом
Рассмотрим основные отличия депозита от аванса:
- Депозит имеет обеспечительную, платежную и доказательную функции, тогда как аванс отличается только платежной функцией (иногда доказательной).
- Нюансы возврата задатка покупателю зависят от того, кто виновен в нарушении договоренностей между сторонами. Покупатель может вернуть аванс, даже если он решил расторгнуть договор по собственной инициативе.
- Для внесения залога, так как он имеет доказательственную функцию, требуется составить основной или предварительный договор. Предоплата возможна до подписания договора.
Очевидно, что между двумя понятиями существуют существенные различия, заключающиеся в вероятных последствиях для сторон соглашения.
Что выбрать?
Предоплата обычно выбирается при заключении договоров следующего характера:
- Покупка и продажа;
- Запасы;
- Договор;
- Платные услуги.
Задаток актуален при заключении договоров:
- Покупка и продажа недвижимости, земли;
- Поставки больших объемов продукции.
Внесение предоплаты стало более распространенным явлением, так как при неисполнении договора ни продавец, ни покупатель не несут никаких убытков. Однако необходимо отталкиваться от конкретной ситуации. Договариваясь об авансе, нужно быть готовым к тому, что вторая сторона в любой момент может отказаться от условий договора, и за это ничего не будет. Депозит позволяет контролировать сторону договора. Актуален в том случае, если необходимо добиться выполнения договора.
Плюсы и минусы аванса
Преимущества предоплаты:
- Возможность отказаться от договора в любое время.
- Отсутствие риска возможных убытков.
Недостатки:
- Продавец, найдя другого покупателя, может легко отказаться от исполнения договора.
- Неопределенность.
Обычно предоплата применяется, если предмет сделки не является принципиально важным.
Плюсы и минусы депозита
Преимущества:
- Эффективный метод принуждения другой стороны к исполнению договора.
- Равные риски для обеих сторон договора.
- Уверенность в выполнении контракта.
Но есть и недостатки:
- Риск потерь для обоих участников.
- Продавец, если он решил расторгнуть договор по собственной инициативе, может не иметь средств в размере двойного залога. Это сумма к оплате. Покупателю придется возвращать деньги через суд.
Задаток актуален в случае большой суммы платежей по договору.
Выдаем задание правильно
В законе прописано четкое требование к депозиту: соглашение о депонировании денег должно быть заключено в письменной форме. Соответствующее указание может быть внесено в генеральное соглашение. Требуется прописать пункт о внесении депозита и его размере. Все это обязательные условия. Итак, распоряжение о депозите может быть оформлено следующим образом:
- Отдельное соглашение.
- Пункт генерального договора.
В любом из этих случаев записываются следующие данные:
- Сведения о сторонах договора.
- Сроки перечисления средств.
- Порядок предоставления депозита.
- Условия возврата.
- Другая информация (например, что делать в различных ситуациях).
ВАЖНЫЙ! Важно, особенно для покупателя, указать, что внесенная сумма денежных средств будет считаться залогом. Это будет важно в том случае, если продавец расторгнет договор и откажется возвращать средства в двойном объеме, как ему велит закон. Если в договоре не указано, что внесенные деньги являются залогом, то продавец будет обязан вернуть только ту сумму средств, которую он получил от покупателя.
Вносим предоплату правильно
Все особенности авансовых платежей описаны ранее. Главный их недостаток в том, что продавец в любой момент может отказаться от сделки, покупатель просто потеряет время. Однако это самый простой выход.
Покупатель может попасть в другую ловушку. В частности, отдельное соглашение об авансовых платежах может предусматривать штрафные санкции, которые последуют, если покупатель решит расторгнуть договор. То есть одна из сторон рискует убытком, а другая нет, так как продавец не будет платить штрафы. Поэтому покупателю крайне важно изучить договор перед тем, как поставить свою подпись. В договоре указаны стандартные данные: реквизиты участников, сумма аванса, порядок перечисления денег. Имеет смысл обратить внимание на пени, их размер, порядок выплаты денежных средств в случае нарушения условий договора.
ВАЖНЫЙ! Если в сделке участвует третье лицо (например, риелтор), его данные также указываются в договоре. Это необходимо для защиты интересов третьей стороны.