Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала

Материнский (семейный) капитал является одной из мер государственной поддержки многодетных семей.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал может быть направлен на улучшение жилищных условий, в частности, на приобретение жилья. О том, как составить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала, мы поговорим ниже.

Применение материнского капитала

Использование материнского капитала строго регламентировано законодательством и находится под контролем государственных органов. В соответствии с положениями закона в договорных правоотношениях материнский капитал может быть использован в двух случаях:

• На приобретение жилья (в том числе в ипотеку) по договорам купли-продажи жилых помещений;
• Оплатить обучение ребенка в платных образовательных учреждениях по договорам с образовательными учреждениями.

Вне договорных рамок материнский капитал может быть использован:

• Для формирования накопительной части пенсии матери;
• На осуществление мероприятий по адаптации и лечению ребенка-инвалида;
• Получать ежемесячные пособия на второго и последующих детей.

Вне зависимости от того, в договорной или внедоговорной форме используется материнский капитал, все операции с ним осуществляются исключительно с согласия ПФР РФ.

Соответственно, договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала должен быть согласован с ПФР. Использование материнского капитала прямо запрещено законом:

1. Для приобретения земли под строительство;
2. На приобретение жилых помещений, но соответствующих жилищно-санитарным нормам;
3. Для покупки домов высотой более 3-х этажей;
4. На покупку нежилого помещения;
5. На покупку вторичного жилья, износ которого более 50%;
6. Для приобретения идеальных долей в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в имуществе, без выделения ее в натуре. О том, что такое идеальные доли в собственности, вы можете прочитать в соответствующем материале на нашем сайте.

Форма договора с использованием материнского капитала

Договор купли-продажи жилья с использованием материнского (семейного) капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).

Закон не предусматривает обязательного нотариального удостоверения такого договора. Исключение составляют сделки отчуждения, подлежащие нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ):

• Недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• Доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе в случае отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

С вопросами, связанными с заключением договора купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала, вы можете ознакомиться в соответствующем материале на нашем сайте. Там же у вас будет возможность скачать типовой образец рассматриваемого типа договора.

Доли в жилом доме

Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо учитывать некоторые ограничения, установленные законодательством в отношении договоров с использованием материнского капитала.

Так, жилье, приобретаемое за счет материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению сторон (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).

В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в долевую собственность всех вышеперечисленных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.

В противном случае потребуется подготовить надлежащим образом удостоверенное обязательство о регистрации жилья в общей долевой собственности всех членов семьи:

• В течение шести месяцев после перечисления денежных средств в ПФР;
• В течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилья в полном объеме по договору с условием оплаты в рассрочку;
• В течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения при использовании целевого жилищного кредита.

Отсутствует четкий регламент определения размера долей в жилых помещениях, приобретаемых за счет материнского капитала.

Практика показывает, что доли рассчитываются арифметически, путем установления процентного отношения суммы материнского капитала к общей сумме стоимости жилья с последующим делением полученной доли на количество членов семьи.

Например, стоимость квартиры 2 000 000 рублей. Из средств материнского капитала было выплачено 500 000 рублей, то есть 1/4 часть. Именно эта часть делится на количество членов семьи. Если считать, что семья состоит из 4 человек, то на каждого из них приходится 1/4 от 1/4, или 1/16 от общей стоимости квартиры.

Залог

При покупке жилья за счет материнского (семейного) капитала полная оплата договорной цены происходит не сразу, а через определенное время. При этом жилье признается находящимся в залоге у продавца в обеспечение исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона).

Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения по поводу залога, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такой залог не возникает, однако для защиты интересов продавца рекомендуется возникновение залога (п. 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 статьи 2 Закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ).

Если договор купли-продажи заключается с привлечением заемных средств, то залог оформляется и в пользу банка (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Форма оплаты

ПФР перечисляет средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму оплаты в части материнского (семейного) капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет производиться оплата (п. 16 ст. Правил N 862).

Разрешение ПФР

Использование материнского капитала для покупки жилья предполагает получение соответствующего разрешения в ПФР. Для получения одобрения сделки территориальному отделению ПФР потребуется предоставить:

1. Сертификат материнского капитала;
2. Письменное согласие продавца на совершение сделки по схеме с использованием материнского капитала. Такое согласие необходимо, поскольку перевод средств от ПФ на счет продавца может занять значительное время;
3. Адрес места жительства, его кадастровое описание. Это позволит сотрудникам ОФ определить, соответствует ли жилье требованиям по его статусу и эксплуатационным характеристикам;
4. Копии паспортов супругов. Если копии не нотариально заверены, то нужно будет предъявить и оригиналы;
5. СНИЛС;
6. Проект договора купли-продажи;
7. Если жилье приобретается только супругой, то от нее потребуется предоставить письменное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение шести месяцев. Обязательство должно быть удостоверено нотариусом. Если сам договор купли-продажи предусматривает выделение доли, то никаких обязательств не потребуется;
8. Номер банковского счета продавца, на который ПФ должен будет перевести деньги;
9. В случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита потребуется дополнительная справка из банка;
10. Справка из Пенсионного фонда РФ об остатке средств на счете материнского капитала.

Решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления принимается территориальным органом ПФР в месячный срок со дня получения заявления и необходимых документов (ч. 1 ст. 8 Закона N 256-ФЗ; п. 14 ст. Административный регламент N 346н).

В случае удовлетворения заявления ПФР (территориальный орган ПФР) перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления (абз. 2 п. 17 Положения N 862).

Обращение в Росреестр

Для государственной регистрации перехода права собственности и залога в силу закона необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить государственную пошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского (семейного) капитала, а также размер выделенных средств.

Если супруг владельца сертификата является стороной сделки по покупке жилья, это также указывается в заявлении (п. 5 Правил N 862).

К заявлению должны быть приложены следующие документы (пункты 6, 8 Правил N 862; пункты 2, 5 Правил, утвержденных приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606н; пункт 3 Перечня Документы, утвержденные приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606н):

1. Документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
2. Документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, если заявление подается через представителя;
3. Документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, если он является стороной сделки или обязательств по приобретению;
4. Свидетельство о браке - если стороной сделки или обязательств по приобретению жилья является супруг(а) владельца свидетельства;
5. Копия договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
6. Выписка из ЕГРН, содержащая сведения о правах на жилье держателя сертификата и (или) его супруги, приобретающей жилье за ​​счет материнского (семейного) капитала (за исключением случая, когда договором рассрочки предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю после полная оплата стоимости контракта);
7. Обязательство по оформлению права общей долевой собственности всех членов семьи владельца свидетельства - если такое право не возникло на основании договора;
8. Справка от лица, отчуждающего жилое помещение по договору купли-продажи жилья в рассрочку, о размере неуплаченной суммы по договору - если приобретение осуществляется с рассрочкой платежа.

С выплатой денежных средств продавцу жилого помещения в полном объеме залог прекращается (п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестре необходимо, в частности, подать совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Государственная пошлина при этом не уплачивается (п. 2 ст. 352 ГК РФ; п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ; п. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Федерация).