Приобретение квартиры всегда сопряжено с элементами риска, независимо от того, приобретается ли жилье на первичном или вторичном рынке.
Но если на первичном рынке основным риском является просрочка ввода жилого дома, то риски вторичного рынка в основном связаны с возможностью оспаривания права на квартиру неучтенными или заведомо скрытыми сособственниками. О том, как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке, мы поговорим ниже.
Основания для оспаривания права на квартиру
Риск недобросовестности продавца никогда нельзя сбрасывать со счетов. Полностью защитить покупателя от недобросовестности продавца невозможно, так как покупатель в определенной степени ограничен в возможности проверки неучтенных или скрытых продавцом обстоятельств.
Например, для покупателя крайне проблематично, а зачастую и вовсе невозможно узнать:
- Имеются ли судебные тяжбы по приобретаемой им квартире между наследниками квартиры или бывшими супругами после расторжения брака;
- Был ли продавец признан недееспособным в судебном порядке;
- Был ли предыдущий собственник, у которого нынешний продавец приобрел квартиру, признан недееспособным;
- Имеются ли лица, ранее прописанные в квартире и осужденные к лишению свободы;
- Есть ли риск появления в квартире ранее зарегистрированного пропавшего без вести;
- Были ли выписаны из квартиры несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, без согласования с органом опеки и попечительства.
Поэтому, чтобы минимизировать риски, покупатель должен внимательно изучить документы, предоставленные продавцом, и при необходимости потребовать предоставления других документов.
Изучение документов
При заключении договора продавец должен предоставить пакет обязательных документов, в который входят:
- Паспорт;
- Документ, подтверждающий право собственности на продаваемую квартиру;
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам;
- Документы с описанием квартиры.
Кроме того, покупатель может запросить у продавца дополнительные документы, например:
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера о дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения);
- Копия свидетельства о браке или копия свидетельства о расторжении брака;
- Нотариальное свидетельство о праве собственности на наследуемое имущество и др.
Необходимые документы
К документам, удостоверяющим право собственности на квартиру и полномочия представителя, относятся:
- Выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру также удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав;
- Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее была приобретена квартира, или договор мены, дарения, найма, договор о передаче квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство;
- Нотариальная доверенность (оригинал) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату для проверки действительности доверенности и полномочий нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любое время. Во избежание признания сделки недействительной следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности или воспользоваться сервисом проверки доверенности в составе Единой нотариальной информационной системы с использованием сети Интернет;
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира была приобретена в период брака.
Дополнительные документы
При необходимости продавец обязан предоставить покупателю документы и сведения для проверки отсутствия претензий третьих лиц. К таким документам относятся, в частности:
- Выписка из домовой книги, в которой указаны сведения обо всех лицах, прописанных в данной квартире;
- Выписка из ЕГРН, в которой содержится информация обо всех сделках, имевших место в отношении данной квартиры. Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (может устаревать через несколько дней).
По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрашиваемая информация предоставляется в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, отягощена ли она каким-либо иным образом, сколько раз ее продавали, дарили, были ли гражданско-правовые споры по поводу этой квартиры.
При наличии сомнений (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временное выселение из квартиры и т. д.) обратите внимание на давность этих сделок или споров, так как срок давности признания сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
Если сведений о квартире в ЕГРН нет, то после приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Однако следует учитывать, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998.
Информацию о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества города Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. ведение реестра недвижимого имущества было возложено на этот орган (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).
В этом случае при продаже квартиры сначала вносятся сведения о квартире в ЕГРН, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.
Этот вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обратить особое внимание на ранее зарегистрированных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих наказание в виде лишения свободы и пропавших без вести) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).