Прекращение любого договора, в том числе договора коммерческого найма жилья, может быть досрочным или после истечения срока действия договора. Досрочное расторжение договора, в свою очередь, может иметь место либо по соглашению сторон, либо по решению суда. О том, как расторгнуть договор коммерческой аренды, мы поговорим ниже.
Подается ли иск о расторжении договора коммерческой аренды в мировой или окружной суд?
Добрый день!
Иск о расторжении настоящего договора должен быть подан в районный суд.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Срок действия договора
Договор найма жилого помещения является подвидом общей группы договоров найма имущества, в силу которого наймодатель передает нанимателю во владение и пользование за условленную плату и на условленный срок использование жилого помещения по его целевому назначению, то есть для проживания.
Договор аренды жилья может быть как краткосрочным (до 1 года), так и долгосрочным (от 1 до 5 лет).
Пятилетний срок найма является предельным, то есть договор может быть заключен на срок не более 5 лет. В дальнейшем при желании сторон продлить договорные отношения договор либо продлевается, либо заключается новый.
Как правило, типовые условия договоров рассматриваемого типа предусматривают возможность автоматического продления срока действия договора при условии, что ни одна из сторон не изъявит желания расторгнуть его. Поэтому, как показывает практика, подавляющее большинство договоров коммерческой аренды жилья заключается на срок до 1 года с правом пролонгации.
Предложение расторгнуть договор
И арендатор, и арендодатель имеют право инициировать процедуру расторжения договора досрочно, то есть до истечения срока его действия, по любому основанию.
Если совместно с нанимателем проживают иные лица, то для досрочного расторжения договора требуется их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Конечно, это правило весьма условно, так как договор коммерческой аренды, как правило, заключается только между собственником и конкретным арендатором, без включения в условия договора состава семьи. Соответственно, в этом случае не потребуется согласия членов его семьи для инициирования расторжения договора со стороны работодателя.
Арендодатель также имеет право инициировать расторжение договора по любой причине.
Однако стоит обратить внимание на один важный нюанс. Выше мы уже говорили, что есть только два способа расторгнуть договор досрочно – либо по соглашению сторон, либо по решению суда. То есть арендатор и арендодатель, проще говоря, могут предложить друг другу в письменной форме расторгнуть договор не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения. Если контрагент соглашается, то договор расторгается.
Если согласие не получено, то расторгнуть договор можно будет только в результате решения суда. Есть одно исключение из этого правила для работодателя. Об этом исключении мы поговорим ниже, когда будем подробно рассматривать права арендатора на досрочное расторжение договора аренды.
Таким образом, инициирование расторжения сводится к предложению о расторжении. Предложение может быть как письменным, так и устным и должно быть направлено контрагенту не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения. Иногда это предложение называют претензией.
Если иск предъявляет собственник жилья (наймодатель), то он всегда связан с выселением нанимателя в результате расторжения договора. При этом следует иметь в виду, что претензионный порядок заявлений о выселении является обязательным. Это означает, что работодатель не сможет обратиться в суд, пока не будет соблюдена досудебная процедура.
Подробно ознакомиться с правилами составления искового заявления о выселении, а также скачать типовой образец такого вида искового заявления вы можете в соответствующем материале на нашем сайте.
Отдельно обращаем внимание наших читателей на то, что требование о выселении вполне может быть связано с другими требованиями, например, с требованием об уплате долга, либо о ремонте.
Согласие нанимателя с требованием о выселении будет основанием для расторжения трудового договора. Если арендатор отказывается выселяться, то договор может быть расторгнут только по соответствующему решению суда. И в этом смысле закон в большей степени защищает права работодателя, о чем мы подробнее поговорим ниже.
Инициатива владельца
Как мы уже говорили, расторжение трудового договора может иметь место по любой причине, если стороны договорились о расторжении. Если согласия нет, то придется обращаться в суд, и в этом случае право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды существенно ограничено п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Итак, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, в следующих случаях:
- При неуплате нанимателем арендной платы за жилое помещение в течение шести месяцев (если более длительный срок не установлен договором), а при краткосрочной аренде - при неуплате нанимателем арендной платы более двух раз по истечении срока оплаты, установленного договором. При этом, если арендатор уплатил вознаграждение в меньшем размере, чем установленный договором, расторжение договора на основании неуплаты вознаграждения невозможно;
- Наниматель или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, разрушили или испортили жилое помещение;
- Арендатор использует помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;
- Работодатель нарушил иные существенные условия договора.
И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение утратило пригодность для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
При этом следует иметь в виду, что арендодатель не вправе немедленно инициировать процедуру выселения и расторжения договора в связи с неисполнением нанимателем договорных обязательств. Направлению заявления о выселении и расторжении договора должно предшествовать требование об устранении нарушений, например, о погашении задолженности по коммунальным платежам.
Инициатива работодателя
Права нанимателя в части мотивов расторжения трудового договора практически не ограничены законом. То есть работодатель может потребовать расторжения договора при любых обстоятельствах и в любое время.
Выше мы писали, что досрочное расторжение договора возможно либо по решению суда, либо по обоюдному согласию контрагентов. Мы также оговорились, что это правило имеет исключение в отношении работодателя.
Таким образом, договор аренды может быть расторгнут арендатором без согласия арендодателя. Для этого наниматель должен письменно уведомить наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, при этом договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ). ).
Однако следует учитывать, что договор будет расторгнут только в части проживания. Что касается других договорных обязательств, то они будут действовать до полного их выполнения. Например, если арендатор имеет задолженность по платежам или возмещению убытков, арендодатель будет иметь право требовать исполнения, даже если договор на проживание был расторгнут.
Идти в суд
Обратиться в суд можно только после получения отказа от другой стороны о расторжении договора или при неполучении ответа от другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в течение 30 дней (п. 2 статьи 452 ГК РФ).
Наймодатель в исковом заявлении должен заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).
Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком является организация (статьи 24, 28 ГПК РФ).
К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
- Копии искового заявления по количеству ответчиков и третьих лиц;
- Копия договора аренды;
- Копия правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
- Предложение о расторжении договора и доказательство его направления ответчику;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Иные документы, подтверждающие требования.
Суд может предоставить арендатору срок не более одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма.
При этом по ходатайству работодателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Порядок исполнения
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня вынесения судом окончательного решения (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения жалобы судом, если обжалуемое решение не отменено. В случае отмены или изменения решения суда первой инстанции и вынесения нового решения оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).
При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и иные граждане, проживающие в жилом помещении на момент расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получить в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представить его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства. производство (статьи 30, 33, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Граждане, выселенные из жилых помещений, вправе при наличии уважительных причин обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Официальный сайт Федеральной службы судебных приставов - www.fssprus.ru