Выделяют два основных условия получения жилплощади на условиях социального найма – необходимость и приоритетность.
Оба эти условия распространяются и на получение жилой площади в коммунальной квартире, за исключением того, что наниматели этой квартиры имеют право на получение освободившейся площади в коммунальной квартире в первую очередь.
В 3-х комнатной квартире 3 собственника. Один владелец решил продать свою комнату, которая сдается. Я Людмила Георгиевна Зерова решила купить этот номер. Должен ли номер быть свободен на момент сделки? Хозяйка комнаты требует от жильцов прожить еще 1 месяц.
Прежде всего, имейте в виду, что сделки с долевой собственностью теперь оформляются только через нотариуса. Кроме того, при продаже долевой собственности должны быть соблюдены интересы других собственников – они имеют преимущественное право покупки.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Претенденты на улучшение жилищных условий
Свободную комнату в коммунальной квартире в первоочередном порядке и в порядке, представленном ниже (ч. 1 - 3 ст. 59 ЖК РФ), могут получить следующие категории граждан:
- Наниматели и (или) собственники, проживающие в коммунальной квартире, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
- Наниматели и (или) собственники, проживающие в коммунальной квартире, которые могут быть признаны малоимущими и которым предоставляется общая жилая площадь на члена семьи меньше нормы обеспеченности;
- Граждане, которым предоставляется общая жилая площадь на одного члена семьи меньше нормы обеспеченности.
Первым двум категориям граждан освобождающееся помещение может быть предоставлено по договору социального найма, третьей категории - только по договору купли-продажи.
Уведомление об освобождении комнаты в коммуналке
Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в этой квартире, Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент).
В извещении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанного помещения Вы можете обратиться в Департамент с заявлением о подаче соответствующего заявления. Также имеется перечень документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1 приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 19.06.2007 N 469-ПП; п. 1 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).
Применение
Для приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире необходимо подать в Департамент соответствующее заявление в течение шести месяцев со дня получения вышеуказанного уведомления.
При отсутствии указанного заявления или надлежащим образом оформленного отказа в приобретении права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире составляется акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание осуществлять соответствующее право (ч. 1 ст. 37, ч. 7, 7.1 ст. 38 Закона № 29).
Для заключения договора социального найма можно обратиться с заявлением и необходимыми документами в Департамент через любой МФЦ (п.п. 2.3.1, 2.5.1.1 Административного регламента (приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09. 2014 N 521-ПП)).
Для заключения договора купли-продажи гражданин должен подать в Департамент соответствующее заявление и представить следующие документы (ч. 1 ст. 28 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 ФЗ). Закон от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ, п. 2.2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП):
- Копии документов, удостоверяющих личность, с предъявлением оригиналов (для граждан старше 14 лет - паспорта, для детей до 14 лет - свидетельства о рождении) и документов с предъявлением оригиналов, подтверждающих семейные отношения, если эти лица подлежат включению в договоре;
- Копии правоустанавливающего документа, а также копия свидетельства о регистрации права собственности (выдано до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРН) с предъявлением оригиналов;
- Нотариально заверенное согласие супруга на приобретение свободной жилплощади, если супруг не является стороной договора купли-продажи;
- Письменный отказ других совершеннолетних граждан, проживающих по месту жительства в этой коммунальной квартире или владеющих иным жилым помещением в этой квартире (долей в праве), от выкупа освободившейся комнаты (для собственников письменный отказ от выкупа должен быть нотариально удостоверен) ;
- Жилищные документы с предыдущего места жительства, если вы проживаете на занимаемой территории менее пяти лет;
- Документы, подтверждающие проживание в Москве не менее 10 лет;
- Документ, подтверждающий, что вы поставлены на учет нуждающимся в жилом помещении;
- Документы, подтверждающие наличие льгот.
После получения заявления и документов и их регистрации Вам будет выдана выписка с отметкой (штампом) о дате получения заявления (п. 3.2 Административного регламента; п. 2.3 Регламента).
Время обработки заявки
Срок подготовки договора социального найма составляет не более 30 рабочих дней, договора купли-продажи - не более 80 рабочих дней (при продаже по заниженной цене - не более 43 рабочих дней) (п. 2.7.1 ГК РФ). Административный регламент; пункт 1.14 Регламента).
Договор купли-продажи
В зависимости от оснований получения жилплощади в коммуналке вам потребуется заключить либо договор социального найма, либо договор купли-продажи комнаты в коммуналке.
Департамент сообщит вам в устной или письменной форме цену выкупа и пригласит вас на встречу для получения формы для оплаты выкупленного номера.
При этом выкупную цену необходимо оплатить в течение трех месяцев со дня проведения заседания соответствующей комиссии или даты приказа Департамента (в зависимости от того, продается ли помещение по рыночной цене или по сниженной цене). ).
После получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости, Департамент в течение пяти рабочих дней подготовит проект договора купли-продажи и пригласит Вас и лиц, включенных в договор, для его подписания. При этом договор купли-продажи может быть заключен как в нотариальной форме, так и в простой письменной форме (пункты 4.5, 4.6 Регламента).
Для регистрации перехода права собственности заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом или оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя уполномоченного органа (п.п. 4.14, 4.4 Положения).
Покупатели освободившегося помещения с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также после оформления права собственности они имеют право воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ (п. 1 ст. 220, ст. 400, 401 НК РФ).
Социальный контракт
Вы должны быть проинформированы о том, что договор социального найма готов и его необходимо подписать в порядке, указанном в заявке на оказание государственной услуги. Для его подписания вы или ваш законный или уполномоченный представитель должны лично явиться в МФЦ (пункты 2.9.1.3, 2.11.3, 3.4.3.2, 3.5.3.1 Административного регламента).
В случае неявки в МФЦ для заключения договора социального найма в течение 10 рабочих дней (в случае вручения Вам лично решения о приостановлении оказания услуги - 12 рабочих дней со дня его принятия) оно будет направлено в Департамент городского имущества в течение трех рабочих дней (п.п. 2.9.3.2, 3.5.3.6 Административного регламента).