По сути, существенных различий между договором найма жилого помещения и договором найма жилого помещения нет, поскольку оба эти договора являются общекорневыми, происходящими из положений закона об имущественном найме.
Как аренда, так и аренда предполагают передачу жилья за оговоренную плату во временное владение и пользование от собственника к нанимателю. ГК РФ различает несколько отличий договора найма от договора найма жилого помещения - по срокам действия, основаниям для регистрации, субъектному составу и основаниям прекращения. О них мы поговорим ниже.
Можно ли составить договор аренды квартиры в письменной форме от руки? Можно ли обойтись без государственной регистрации договора, только арендодателем и арендатором, причем официально, но в письменном договоре я официально хочу сдать квартиру и платить налог 13% как физическое лицо и предоставить информацию в федеральный Миграционная служба?
Можно рисовать от руки, главное письменная форма
ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Если вы хотите платить налоги, вы должны зарегистрироваться.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Стороны соглашения
Так, если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, сдающий жилье, - нанимателем.
Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору аренды, и в этом случае должен быть заключен договор аренды или иной договор (статья 671 ГК РФ).
В договоре аренды стороны именуются арендодателем и арендатором соответственно. Обратите внимание, что арендаторская организация может использовать жилье только для проживающих. Например, организация может сдать квартиру для проживания иногороднего работника (статья 606, пункт 2, статья 671 ГК РФ).
Форма и государственная регистрация договора
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора найма жилого помещения требуется письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Договоры аренды жилья, заключенные на срок от одного года и более, подлежат регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Требование о государственной регистрации договора аренды законодательством не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора аренды, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее одного месяца со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 51 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).
За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 1500 рублей. до 2000 руб.
За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года , административная ответственность предусмотрена в виде штрафа в размере 5 000 рублей.
Срок контракта
Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора найма жилого помещения не ограничивается (статья 610 ГК РФ).
Договор аренды жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если в договоре аренды срок не указан, договор считается заключенным на пять лет (статья 683 ГК РФ).
Расторжение договора
Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания расторжения могут быть установлены непосредственно договором (статьи 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора аренды имеет свои регуляторные особенности в пользу арендатора как наименее защищенной стороны.
По требованию нанимателя договор найма может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно лишь согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилья может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):
- В случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если более длительный срок не установлен договором, а при краткосрочном найме (до одного года) - в случае неуплаты уплата платежа более чем в два раза по истечении срока платежа, установленного договором;
- Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или иными гражданами, за действия которых он несет ответственность;
- Использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или иными гражданами, за действия которых он несет ответственность.
Неправильно ли называть аренду арендой?
Следует понимать, что на самом деле грань между договором аренды и аналогичным договором аренды весьма эфемерна. В любом случае, это будут варианты договора аренды имущества.
При этом наименование договора как такового не входит в число существенных условий этого договора. То есть по большому счету договор можно вообще не называть, а можно назвать так, как удобнее контрагентам, например, «договор сдачи жилья в пользование». Главное, чтобы правоотношения, в отношении которых заключается договор, были четко описаны в тексте договора.
Поэтому вполне допустимо заключение трудового договора или договора аренды, независимо от того, кто является сторонами.
Практика показывает, что договоры как найма, так и найма жилых помещений заключаются в основном на срок до 1 года с возможностью его продления. Это связано с тем, что контрагенты просто не хотят проходить процедуру регистрации в Росреестре.
Некоторые разногласия по основаниям прекращения аренды и договора аренды нивелируются договорными условиями, принятыми сторонами.