Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры оформляется в виде соответствующего договора, который не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. Есть несколько исключений из этого правила, при которых посещение нотариуса становится необходимым.

О том, как оформить сделку купли-продажи квартиры, о случаях, в которых необходимо нотариальное удостоверение, а также о вопросах последующего оформления перехода права собственности поговорим ниже.

Необходимые документы

Любая сделка должна быть задокументирована. В отношении договора купли-продажи квартиры необходимо документальное обоснование:

• Идентификация контрагентов: продавец и покупатель;
• Право собственности продавца на квартиру;
• Отсутствие в квартире обременений любого рода;
• Отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
• Свойства квартиры на продажу.

То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.

Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества» к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:

• Договор купли-продажи, по которому ранее была приобретена квартира, либо договор дарения, мены, договор о переходе права собственности на квартиру (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследование;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество .

Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:

• Для граждан России и СНГ - загранпаспорт;
• Для военнослужащих - удостоверение личности и приписное удостоверение;
• Для граждан России, постоянно проживающих за границей - общегражданский паспорт;
• Для иностранных граждан - вид на жительство в РФ или национальный паспорт с отметкой о постановке на учет в ОВД;
• Для лиц моложе 14 лет - свидетельство о рождении.

К документам, характеризующим квартиру, относятся:

• Разъяснение, которое следует получить в БТИ;
• Поэтажный план, выданный БТИ.

К документам, подтверждающим отсутствие обременений и претензий третьих лиц, относятся:

• Выписка из домовой книги;
• Единый жилищный документ.

Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и при предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

Кроме того, вам также потребуется подготовить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.

Для этого необходимо представить в РУПЭ оплаченные квитанции по оплате коммунальных услуг за последний месяц и подать заявление на получение копии финансового лицевого счета.

Если право собственности на квартиру имеют третьи лица, то необходимо будет оформить их нотариально заверенное согласие на отчуждение. Если сделка может нарушить права и интересы недееспособных лиц или несовершеннолетних, то также потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Согласие супруга требуется, если квартира (или доля в квартире) приобретена в период брака и является общей совместной собственностью. При безвозмездном получении квартиры в браке (в наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. Согласие удостоверяется нотариусом (платно).

Если в квартире прописаны несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства (ответ должен быть отправлен в течение месяца).

Выписка из ЕГРН

Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра или в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня получения ими запроса.

В случае совершения сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронном виде в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после даты направления соответствующего запроса.

Выписка нужна для того, чтобы покупатель мог убедиться перед сделкой, что квартира по-прежнему принадлежит продавцу и что никаких обременений не зарегистрировано.

Подготовка контракта

В целом существует две формы договора — простая письменная и нотариальная.

Простая письменная форма относится к договорам, не требующим нотариального заверения. За некоторыми исключениями, о которых мы поговорим ниже, договоры купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме. Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

1. Дата и место заключения договора;
2. ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;
3. Адрес нахождения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе другого объекта недвижимости;
4. Характеристики квартиры – количество комнат, наличие подсобных помещений и др.;
5. Наименование (тип) недвижимого имущества;
6. Фактическая площадь квартиры, по документам;
7. Назначение квартиры;
8. Цена квартиры;
9. Список всех лиц, которые имеют право пользоваться этой квартирой (то есть прописаны в ней);
10. Подписи подрядчиков.

Если договор подписывают или представляют в Росреестр не лично стороны, а их представители, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Поскольку договоры купли-продажи квартиры и дома относятся к общей категории договоров недвижимости, рекомендуем ознакомиться с материалом, в котором представлена ​​наиболее полная информация по составлению договора и его типовому образцу. доступен для скачивания.

Когда идти к нотариусу

В нотариальной форме бывают:

• Сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежащие нотариальному удостоверению;
• Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. С правилами составления договора купли-продажи квартиры вы можете ознакомиться в соответствующем материале на нашем сайте.

Если есть необходимость в нотариальном удостоверении, то составление договора можно доверить нотариусу.

Отсутствие необходимости нотариального удостоверения не является препятствием при желании оформить договор в нотариальной форме. В этом случае стороны выбирают форму договора самостоятельно.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключаемые в рамках программы реновации жилья в Москве.

За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается государственная пошлина (нотариальная пошлина), размер которой зависит от стоимости имущества (п. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 п. 5 п. 1 ст. Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Регистрация права собственности

Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):

• Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
• В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.

За государственную регистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину. При этом представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, не требуется (заявитель вправе сделать это по собственной инициативе).

Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления Росреестр возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения ( статьи 17, части 7 статьи 18, пункта 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).

Получить расписку (уведомление) о подаче документов на регистрацию (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

О поступлении в Росреестр заявления и документов, представленных через МФЦ, направленных по почте или в электронной форме, а также о прохождении государственной регистрационной службы (получение сведений об уплате государственной пошлины и приеме документов в обработку , регистрация и т.д.) вам будут приходить уведомления в виде сообщений на вашу электронную почту или номер мобильного телефона (если такая информация имеется в ЕГРН или указана в заявке) или на бумажном носителе по почте (п. 2 Приложения № 1 , п. 3 приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127, п. 3, 4 Приказа, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 марта 2016 г. № 137).

Получение документов после регистрации

Срок государственной регистрации прав не должен превышать (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ):

• Семь рабочих дней с момента поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (три рабочих дня для нотариально заверенных документов);
• Девять рабочих дней с момента подачи заявления и документов в МФЦ (пять рабочих дней для нотариально заверенных документов);
• Один рабочий день, следующий за днем ​​получения заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЭ/17).

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена ​​вам в электронном виде (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее трех лет или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ, влечет обязанность по представлению налоговой декларации и уплате налога на доходы физических лиц (п. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3, статью 4 Закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ).

При декларировании доходов от реализации квартиры вы имеете право заявить имущественный налоговый вычет (п. 1 п. 1, п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента реализации квартиры обязанность по уплате налога на имущество физических лиц прекращается (статьи 400, 401 НК РФ).

Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (статьи 400, 401 НК РФ). Они также имеют право воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть ранее уплаченный НДФЛ (п. 3 п. 1, п. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).