Для дополнительной защиты квартиры от несанкционированного проникновения и личных вещей, хранящихся в общем коридоре многоквартирного дома, от кражи жильцы устанавливают перегородки - тамбурные двери. Установка двери может нарушать права других владельцев или правила пожарной безопасности. Во избежание судебных разбирательств любую такую реконструкцию лучше проводить в соответствии с законом.
Право общей долевой собственности на многоквартирный дом
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование вне или внутри квартиры, обслуживающее более одного квартиру (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Указанная норма конкретизируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме владеют на праве общей долевой собственности общим имуществом в многоквартирном доме, а именно помещениями в этом доме, не входящими в состав квартир и предназначенными для обслуживания более одной комнаты в дом, в том числе межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в таком доме (технические подвалы) (часть 1 статьи 36 ЖК РФ).
Владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, установленном судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, установить перегородку можно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого, в том числе, относятся вопросы владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации; пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума необходимо провести повторное собрание (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Для установки перегородки в общем коридоре многоквартирного дома рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Управляющая компания не допускает размещение рекламы на фасаде дома, директор требует разрешения, которое выдается только после собрания собственников жилья. Но главы дома как таковой нет, хозяева дома не знают, кто он такой, а управляющая компания дает неверную информацию, ссылаясь на человека, который является главным хозяином. Имеем ли мы право проводить собрание с собственниками жилья без участия управляющей компании?
Баннерной встречи нет.
Но можно убедить собственников провести собрание о смене управляющей компании или создании ТСЖ.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Получите согласие всех собственников квартиры на установку перегородки
Согласие получается путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для проведения общего собрания необходимо известить других собственников помещений в доме о таком собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Сообщение о проведении общего собрания должно быть подано одним из следующих способов (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ):
1) направляется каждому собственнику помещения заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления сообщения);
2) вручается каждому собственнику помещения в доме под роспись;
3) размещенные в помещениях дома, определенных решением общего собрания собственников.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
2) форма проведения собрания (собрание, заочное или заочное голосование);
3) дату, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дату окончания принятия решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, по которому такие решения должны быть представлены;
4) повестка дня собрания. В рассматриваемом случае необходимо сформулировать вопрос о согласии на установку перегородки (дверного полотна) в общем коридоре многоквартирного дома;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на заседании, и место или адрес, где их можно найти.
Решение общего собрания собственников по вопросу об установке перегородки принимается большинством голосов от общего числа голосов, принявших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в доме, пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в доме (ч. 1, 3 ст. 48 НК РФ). ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом и обязательны для исполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, в том числе не голосовавшими (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ). ).
Шаг 2. Устанавливаем перегородку (дверное полотно)
Установите перегородку самостоятельно или с привлечением специализированной организации.
Не допускается размещение перегородки на подходах к пожарным кранам внутреннего пожарного водопровода и первичных средств пожаротушения, на путях выхода на наружные эвакуационные лестницы и т.п. Кроме того, замки на дверях должны позволять их свободно открывать изнутри без ключа. Также запрещается, в частности, установка раздвижных и подъемно-опускных дверей (пп. «ж», п. 23, ст. 35, 36 Пожарных правил в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04. .2012 N 390; пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Шаг 3. Раздайте ключи от перегородки жильцам квартир, доступ к которым ею ограничен
После установки перегородки передать ключи всем владельцам и жителям квартир, расположенных на одной лестничной площадке, доступ в которую ограничен установленной перегородкой. Дополнительно вы можете передать ключи в диспетчерскую службу своей управляющей компании или в Дез на случай, если вам понадобится аварийный доступ на лестничную клетку в случае затопления, пожара, выхода из строя инженерного оборудования, расположенного за перегородкой, и в других подобных случаях.
Примечание. На практике суды часто отходят от формального подхода и разрешают споры исходя из конкретной ситуации. В том случае, если перегородка (дверное полотно) не нарушает права и законные интересы других жильцов, а также не ограничивает доступ к общедомовым подъездам, лестницам, лифтам и мусоропроводам, а лишь создает дополнительный тамбур на несколько квартир при согласии всех собственников данных квартир и не нарушающих правила пожарной безопасности суд может отказать в иске о демонтаже этих перегородок (Апелляционное определение Мосгорсуда от 14.08.2015 по делу N 33-28576 / 2015).