Как расторгнуть договор ренты?

Договор ренты – это договор, по которому получатель ренты передает плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты или предоставление средств на содержание в иной форме. Аннуитет может быть постоянным или пожизненным. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина, находящегося на иждивении (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия прекращения договора ренты зависят от его вида.

Таким образом, договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивенцем, может быть расторгнут только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Также возможно расторжение договора постоянной ренты по заявлению плательщика ренты, если переданное под выплату ренты имущество случайно погибло (п. 2 ст. 595, п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ Российской Федерации).

Помимо расторжения договора аренды, закон также предусматривает возможность выкупа арендной платы. При постоянной ренте как получатель ренты, так и ее плательщик вправе требовать выкупа ренты, при пожизненной - только получатель (ст. 592, 593, п. 1, ст. 599 ГК РФ). Федерация).

Для расторжения договора аренды (выкупа арендной платы) рекомендуем действовать по следующему алгоритму.

Шаг 1. Определить наличие оснований для расторжения договора аренды (выкупа аренды)

Существуют определенные основания для расторжения договора аренды, а также для выкупа арендной платы плательщиком.

Основания для расторжения договора аренды

Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях (статьи 587, 599, пункт 2 статьи 605 ГК РФ):

1) плательщиком ренты не исполнена обязанность по обеспечению своих обязательств либо по страхованию риска ответственности за неисполнение этих обязательств либо утрачено обеспечение по своим обязательствам - если в оплату передана денежная сумма или иное движимое имущество аренды. В этом случае помимо расторжения договора можно требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора;

2) существенное нарушение плательщиком ренты условий договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано безвозмездно, то может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. арендной платы;

3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивенцем. В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата имущества без возмещения расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя. Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, было ли оно передано плательщику ренты при заключении договора за вознаграждение или безвозмездно.

Существенным нарушением признается нарушение, которое влечет за собой такой ущерб для получателя ренты, что он в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Случаи существенного нарушения условий рекомендуется указывать заранее в договоре аренды. Таким случаем может быть, например, непредоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени.

Также существенным нарушением можно признать замену плательщиком ренты по собственной инициативе без согласования с получателем ренты ухода за ним с выплатой ему денежных средств, если по условиям договора, прямо оговаривается способ исполнения плательщиком ренты своих обязательств (Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2012 N 5-КГ12-51).

Основания для выкупа арендной платы

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ):

1) плательщик ренты задержал выплату ренты более чем на год;

2) плательщик ренты нарушил свои обязанности по обеспечению уплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее погашения. Это возможно, если договором не предусмотрено, что право выкупа постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты или в иной срок, не превышающий 30 лет со дня заключения договора (статья 592 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивенцем, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599 , п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Шаг 2. Направить другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе арендной платы)

При наличии оснований для расторжения договора или выкупа арендной платы направить другой стороне соответствующее предложение.

Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее погашении в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если это предусмотрено договором ренты (пункт 2 статьи 592 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то приравнивается к сумме ренты, перечисленной получателю в течение последнего года. Если имущество передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой арендных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Шаг 3. Заключить соглашение о расторжении договора аренды (выкупе арендной платы)

Соглашение о расторжении договора аренды (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452, ст. 584 ГК РФ).

Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможно только в судебном порядке.

В случае отказа другой стороны от расторжения договора (выкупа арендной платы) или неполучения от нее ответа в срок, указанный в оферте или установленный в договоре, а при отсутствии такового - в течение 30 дней, Вы вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора (выкупе арендной платы) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 4. Обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (выкупе арендной платы) и дождаться решения суда

Подайте исковое заявление в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске содержится требование о возврате недвижимого имущества, переданного плательщику ренты, то исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения этого имущества (ст. 24, 28, 30 ГПК РФ). Российской Федерации).

Уплатить госпошлину исходя из цены иска (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

• Квитанция об оплате госпошлины;
• Копии иска и приложенных к нему документов для ответчика и третьих лиц;
• Договор аренды;
• Расчет суммы к взысканию;
• Доказательства существенного нарушения договора ответчиком;
• Документы, подтверждающие досудебный порядок разрешения спора – предложение о расторжении договора (выкупе арендной платы) и отказ (при наличии) (при наличии);
• Документы на имущество, переданное в счет арендной платы и др.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня вынесения судом окончательного решения (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения жалобы судом, если обжалуемое решение не отменено. В случае отмены или изменения решения суда первой инстанции и вынесения нового решения оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

В случае принятия судом решения о взыскании с ответчика денежной суммы получить исполнительный лист и предъявить его в службу судебных приставов по месту жительства ответчика (статья 30 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Шаг 5. В случае возврата недвижимости зарегистрировать переход права собственности в Росреестре

Если стороны договора аренды заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если судом принято соответствующее решение, переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре ( Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 9, часть 1, статья 14, статья 15 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).

Для этого необходимо подать заявление о государственной регистрации, соглашение сторон или решение суда и оплатить госпошлину.

Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления регистрирующий орган возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения. (часть 7 статьи 18, пункт 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):

• Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
• В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.

Кроме того, нотариус, удостоверивший соглашение о расторжении договора, может подать заявление о государственной регистрации самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).

Срок государственной регистрации составляет, в частности, семь рабочих дней со дня поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ - девять рабочих дней. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов (договора о расторжении договора аренды), ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронном виде – один рабочий день, при обращении через МФЦ – пять рабочих дней. дней (п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЭ/17).

Регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена ​​вам в электронном виде (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).