Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Осуществляется в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание собственников может быть проведено (статья 44.1 ЖК РФ):

• Очно (с совместным присутствием собственников помещений в данном здании для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• В форме заочного голосования (опросным путем, а с 01.01.2018 (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - с 01.07.2019) - с использованием информационной системы ЖКХ). Заочное голосование проводится также в случае, если очное собрание не имело кворума (ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ; ст. 4 Закона № 469-ФЗ от 28 декабря 2016 г.);
• В форме очного голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленные сроки в место или адрес, указанные в извещении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Примечание. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Инициировать общее собрание собственников

Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным, если иное не установлено общим собранием собственников (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания.

Внеочередное общее собрание может быть созвано:

• По инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• По инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
• По инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ТК РФ);
• Управляющая организация, ТСЖ, ЖК, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив по письменному заявлению собственников, обладающих не менее чем 10% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ) .

Шаг 2. Подготовьтесь к общему собранию собственников

На данном этапе необходимо сформулировать повестку дня общего собрания собственников и определиться с формой голосования. При очном или заочном голосовании необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, выбрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. Кроме того, необходимо подготовить информационное сообщение о проведении общего собрания собственников, реестр собственников, формы решений по вопросам, поставленным на голосование, бланки протоколов.

Шаг 3. Уведомить собственников о проведении общего собрания

Уведомить каждого собственника помещения в многоквартирном доме не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования ранее был установлен общим собранием, возможно размещение соответствующей информации в общедоступных местах, вручение уведомления, подписанного каждым собственником, или направление заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ) .

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать сведения об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в извещении указываются срок принятия решений собственников, место или адрес, куда такие решения должны быть переданы (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 4. Проведите общее собрание собственников

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме и полностью учитывается при подведении итогов голосования. Голосование частью голосов, принадлежащих собственнику, законодательством не предусмотрено (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ; п. 1 Письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/ 04).

Если собрание проводится в очной форме, все собственники помещений, присутствующие на собрании, должны быть зарегистрированы. При наличии кворума можно приступить к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно избрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

В случае проведения собрания в заочной форме собственники сдают бюллетени для голосования в срок и по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Если собрание проводится в форме заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бюллетени для голосования в установленный срок по месту или адресу, указанным в извещении о проведении общего собрания (часть 3 статьи 47 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в этом собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Исключение составляют индивидуальные решения, которые принимаются большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве надворных построек. и других зданий, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, об использовании общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме другими лицами (пункты 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1 , 4.2, 4.3, ч. 2, ст. 44, ч. 1, ст. 46 ТК РФ).

Независимо от формы голосования (очное, очное или заочное) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ; п. 5 Письма N 35851-ЕС/ 04):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании, обеспечивающие возможность идентификации указанного лица, в том числе полное имя;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на жилое помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами «за», «против» или «воздержался».

Шаг 5. Отправьте результаты голосования

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований, утвержденных Приказом Минстроя России от декабря 25, 2015 N 937/пр).

В протоколе общего собрания должны быть указаны наименование документа, дата и регистрационный номер протокола, дата, место проведения общего собрания, наименование к содержанию протокола, содержание протокола, повестка дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протокола, перечень заявлений (если они указаны в содержании протокола). Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии (п. 22 п. 6, п. 15 п. 7 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411). / пр; п. 4 раздела II Требований N 937/пр).

Лицо, по инициативе которого созвано общее собрание, должно в обязательном порядке представить копии решений и протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператива не позднее 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива в пятидневный срок со дня получения указанных копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны , в установленном законодательством порядке направить копии указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора на хранение в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ; п. 3 Порядка, утвержденного Приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. N 937/пр).

В Москве органом государственного жилищного надзора является Мосжилинспекция (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 336-ПП).

Примечание. Орган государственного жилищного надзора в случае получения им двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в течение трех месяцев подряд, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении итогов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 6. Сообщите результаты голосования и решения всем владельцам

Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором собрания не позднее 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение вывешивается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Примечание!

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе не голосовавших (ч. 5 ст. 46 УК РФ). ЖК РФ).

Шаг 7. Обжалование решения общего собрания

Собственник, не принимавший участия в голосовании или голосовавший против принятия решения, и считающий, что это решение нарушило его права и законные интересы, вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением требований Жилищным кодексом Российской Федерации, в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить оспариваемое решение в силе, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло ущерб собственнику (ч. 6 ст. 46 ТК РФ).