В отношении детей в возрасте до 14 лет (несовершеннолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Россия Федерация). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
О том, как продать квартиру, предназначенную для ребенка, мы поговорим ниже.
Добрый вечер, что делать в такой ситуации. есть трехкомнатная квартира в Зеленограде, квартира приватизирована, собственник мать, остальные прописаны в квартире (я и сестра). моя мама в разводе с мужем и он добровольно выехал из квартиры,т.к. мама пообещала, что если его выпишут, она продаст квартиру. вопрос - как можно повлиять на мать и заставить ее продать квартиру, если она не хочет делать это добровольно. она нас просто обманула, сестра живет на съемной квартире с ребенком, т.к. моя мама привела в эту квартиру в Зеленограде свою соседку по комнате, с которой они систематически выпивают и никто здесь не хочет с ними жить, а мне приходится, потому что больше некуда. как в сообществе. Спасибо, с уважением, Анна
Добрый день. К сожалению нет. Распоряжаться имуществом может только собственник по своей воле, иначе такая сделка впоследствии может быть признана недействительной.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Защита интересов несовершеннолетнего
Законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например, при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в других исключительных случаях.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимого имущества, устанавливают, отвечает ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, ущемляет ли она его имущественные права или законные интересы.
При этом законом не установлены конкретные обстоятельства, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на заключение сделки.
На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий. Например, при приобретении в собственность ребенка другого жилья оно должно быть равноценно тому, которое принадлежало ему ранее, т. е. не меньше по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
Обращение в орган опеки
Прежде чем приступить к составлению договора, следует получить согласие органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка.
В Москве таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований.
Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством Москвы не установлен, поэтому рекомендуем уточнять его непосредственно в органе опеки и попечительства. В необходимый перечень документов входят:
- Заявление обоих родителей (усыновителей или опекунов). Заявление составляется в орган опеки и попечительства по установленному образцу;
- Паспорта родителей (законных представителей);
- Свидетельство о рождении ребенка;
- Согласие ребенка старше 10 лет на отчуждение квартиры;
- Согласие собственников жилых помещений на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или в нотариальной конторе);
- Копии паспортов всех собственников жилого помещения;
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- Акт передачи квартиры - при приватизации;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;
- Поэтажный план и экспликация квартиры;
- Отчет о рыночной стоимости имущества;
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
- Аналогичные документы на приобретаемую квартиру;
- Выписка из банка, подтверждающая факт открытия расчетного счета на имя ребенка (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).
По результатам рассмотрения заявления и приложенных документов орган опеки и попечительства обязан в течение 15 дней со дня подачи заявления дать либо письменное согласие на совершение сделки, либо письменный мотивированный отказ в даче согласия.
Подготовка контракта
Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости имущества. В контракте должна быть указана следующая информация:
- Персональные данные сторон договора с указанием паспортных данных;
- Характеристики отчуждаемого недвижимого имущества (адрес, площадь, стоимость, этаж, подсобные помещения и т.п.);
- Указание документа, подтверждающего право собственности продавца на жилое помещение;
- Перечень всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют за собой право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав пользования квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Федерация).
Подробнее о правилах составления договора отчуждения недвижимого имущества вы можете прочитать в соответствующем материале на нашем сайте.
Документы
Действительность договора купли-продажи напрямую зависит от его документального обеспечения. Итак, чтобы нотариус удостоверил сделку, а Росреестр зарегистрировал переход права собственности, к договору необходимо приложить следующие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности ребенка на квартиру или выписка из ЕГРН;
- Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, либо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу согласия законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- Письменное согласие родителей, если вещь отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- Выписка из домовой книги (справка лиц, имеющих право пользования жилым помещением).
Регистрация перехода права собственности
После нотариального удостоверения сделки следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Помимо указанных выше документов, непосредственно для Росреестра к договору потребуется приложить:
- Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
- Документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
- Договор купли-продажи (нотариально заверенный) и передаточный акт на квартиру. Необходимо предоставить не менее двух копий, одна из которых является оригиналом.
Заявление и необходимые документы можно подать в территориальное управление Росреестра одним из следующих способов:
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Кроме того, по заявлению лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку.
Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивается покупателем. Следовательно, продавец не платит госпошлину.
Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.
Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления регистрирующий орган возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения. (часть 7 статьи 18, пункт 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).
Время обработки заявки
Срок регистрации на основании нотариально удостоверенных документов составляет не более трех рабочих дней с момента принятия Росреестром заявления и необходимых документов, а в случае подачи заявления и документов через МФЦ - пять рабочих дней. В случае направления документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем получения таких документов (пункты 9, 10 части 1 статьи 16 Закона N 218-ФЗ).
Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЭ/17).
Продажа квартиры, находящейся в собственности ребенка, за срок менее установленного минимального срока влечет за собой обязанность представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. При декларировании дохода от реализации квартиры вы имеете право на получение имущественного налогового вычета (п. 1 п. 1, п. 1 п. 2 ст. 220, п. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Российской Федерации; пункт 3 статьи 4 Закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ).
С момента реализации квартиры обязанность по уплате налога на имущество перед физическими лицами прекращается (статьи 400, 401 НК РФ).