rusegrn.ru
Главная »

Как продать долю в квартире?

Жилье и недвижимость

Имущество, принадлежащее двум и более лицам, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункты 1, 2 ст. ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Чтобы продать долю в праве собственности на квартиру, продавец должен придерживаться следующего алгоритма.

Добрый день! Если есть возможность продать долю в квартире, если один из дольщиков не даст своего согласия на продажу.

Добрый день!

Да, вы можете продать долю в квартире. Для этого необходимо письменно уведомить второго собственника о намерении продать свою долю с предложением ее выкупа. Если в течение 30 дней от него нет ответа, то вы можете продать свою долю третьим лицам.

* Пунктуация и орфография авторов сохранены.

Шаг 1. Сообщите другим совладельцам о продаже вашей доли

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право приобрести эту долю по той же цене, по которой она продается, и на иных равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации).

Порядок отчуждения доли с преимущественным правом покупки

Продавец доли обязан уведомить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и другие условия продажи.

Если другие владельцы акций не приобретут продаваемую акцию в течение месяца со дня уведомления либо откажутся от осуществления преимущественного права покупки до истечения этого срока в письменной форме, продавец вправе продать свою поделиться с любым человеком.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не действует, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1. Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем через месяц со дня извещения продавцом доли других участников долевой собственности.

В случае письменного отказа всех остальных владельцев акций от преимущественного права покупки сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

В случае нарушения преимущественного права покупки владельцы иных акций в течение трех месяцев могут потребовать в судебном порядке перехода к ним прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Федерация). Указанный трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суд Российской Федерации N 10, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010; п.п. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2010 г. .1980 N 4).

В случае удовлетворения требования о переходе прав и обязанностей к владельцам других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В этом случае в решении суда указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) совладельцем в договоре купли-продажи. Это также является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Оформить договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверить сделку у нотариуса

Договор должен содержать: сведения о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки – доли в квартире и идентификационные признаки самой квартиры (количество, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площадь), цена договора (статьи 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и ​​об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности принадлежащих им долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению недвижимого имущества. акций при заключении договора по программе реновации жилого фонда в городе Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (за одну сделку) нотариальная пошлина (госпошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не от количества участников долевой собственности, в размере 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНС № 2493/03-16-3 от 12.07.2016; п. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Кроме того, потребуется оплатить нотариусу услуги юридического и технического характера: консультации, составление документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утверждена Верховным Судом РФ 11 февраля 1993 г. N 4462-1).

Шаг 3. Подготовить и подать документы на государственную регистрацию в Росреестр

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие письменное уведомление продавцом доли других участников долевой собственности о продаже доли, а при наличии - документы, подтверждающие отказ других участников долевой собственности от приобретения доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (или представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например, согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по отчуждению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо оплатить госпошлину. При этом представление документа, подтверждающего его оплату, вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Вы можете сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления Росреестр возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения ( статьи 17, части 7 статьи 18, пункта 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):

  • Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
  • В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.

Кроме того, по заявлению лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства Российской Федерации). Федерации о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Примечание!

По общему правилу, если вы владеете долей в квартире менее трех лет (если доля приобретена до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля приобретена в собственность после 01.01.2016), после реализации доли необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере дохода, полученного от реализации доли, не превышающей в сумме 1 млн рублей, или в сумме фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением ( пункта 17.1 статьи 217, подпунктов 1, пункта 1, пунктов 1, 2, пункта 2 статьи 220 НК РФ, части 3, статьи 4 Закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.).

Вам также может понравиться