Основания для изменения статуса жилого помещения на статус нежилого помещения регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации. О порядке смены статуса и прохождении этой процедуры мы поговорим ниже.
Можно ли переоборудовать нежилое здание в жилое, если оно состоит из подвала и 1 этажа? Или требуется разделить его на цоколь и 1 этаж (отдельные комнаты)?
Привет!
Поданный перевод в жилой не получится. Поэтому следует разделить помещение на две части (первый этаж жилой, а цоколь не жилой)
С уважением, Александр
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Правовые основания
В соответствии с Жилищным кодексом РФ перевести нежилое помещение в жилое можно будет только при сочетании двух условий:
- Помещение принадлежит инициатору процедуры на праве личной собственности и не обременено правами других лиц (например, в силу договоров займа, аренды и др.);
- Помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, либо возможно приведение помещения в соответствие с такими требованиями (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Подготовка проекта проекта реконструкции и (или) перепланировки
Переустройство и (или) перепланировка помещения могут быть необходимы для выполнения санитарно-эпидемиологических, гигиенических и противопожарных требований к будущему жилому помещению.
Для осуществления реорганизации (перепланировки) необходимо подготовить соответствующий проект. Сделать это можно как самостоятельно, так и обратившись в организацию (индивидуального предпринимателя), оказывающую такие услуги и являющуюся членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГК РФ) .
Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при демонтаже отдельного подъезда), то требуется их согласие в виде решения общего собрания собственники многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Необходимые документы
Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:
- Заявление (заявление) об оказании государственной услуги по переводу нежилого помещения в жилое;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя, либо документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
- Правоустанавливающие документы на помещения, права на которые зарегистрированы до 31 января 1998 года (оригиналы или нотариально заверенные копии);
- Проект реконструкции или перепланировки помещения (при необходимости);
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу должны быть приложены: извещения о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение извещения каждому собственнику, регистрационный лист участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, полномочия доверенности (если представители принимали участие в голосовании на общем собрании собственников);
- Заключения уполномоченных организаций о соответствии передаваемого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
- Решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, если собственником передаваемого жилого помещения является несовершеннолетний;
- Свидетельство о рождении или соответствующий документ - в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрацию ребенка, получен за пределами Москвы.
Некоторые документы из указанного перечня могут быть запрошены уполномоченным должностным лицом самостоятельно в порядке межведомственного информационного обмена.
Таким образом, документы из нижеперечисленного списка заявитель может представить по желанию (по собственной инициативе), если не желает затягивать процедуру рассмотрения заявления:
- Сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
- Поэтажный план с экспликацией;
- Выписка из технического паспорта;
- Справка органа технического учета о состоянии здания/помещения;
- Поэтажный план дома, в котором расположены передаваемые помещения;
- Выписка из ЕГРН;
- Свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены за пределами Москвы);
- Заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Вы имеете право подать данные документы по собственной инициативе (пункты 2.5.1.2 - 2.5.2 Административного регламента).
Куда идти
В Москве государственную услугу по переоборудованию нежилого помещения в жилое оказывает Департамент городского имущества. В регионах наименования компетентных органов, дающих разрешение на изменение статуса жилого помещения, могут различаться, а куда именно нужно обращаться с заявлением, следует уточнять у органов местного самоуправления.
Если нет времени выяснять или нет желания, то наиболее приемлемым вариантом будет подать заявление в МФЦ по месту нахождения нежилого помещения.
Независимо от того, куда подаются заявление и документы, заявителю должна быть выдана расписка о приеме документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. ст. 23 ЖК РФ).
Условия рассмотрения
Общий срок оказания государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).
В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о передаче жилого помещения или об отказе в передаче (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе вы можете обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Государственная услуга по переводу нежилого помещения в жилое предоставляется бесплатно (п. 2.12.1 Административного регламента).
Акт приёмочной комиссии
Если необходимы работы по переустройству (перепланировке) помещения, то основанием для проведения таких работ является решение о переводе нежилого помещения в жилое. Окончание реконструкции (перепланировки) подтверждается актом приемочной комиссии, что является основанием для использования передаваемого помещения в качестве жилого (ч. 8, 9 ст. 23 ЖК РФ).
Приемочная комиссия обязана выдать акт о выполненном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней со дня подачи заявителем соответствующего заявления (п. 2.17 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.10. 2011 N 508-ПП).
Получение технического плана
Для подготовки технического плана необходимо заключить договор на выполнение кадастровых работ с индивидуальным предпринимателем - кадастровым инженером, входящим в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в своем штате кадастрового инженера ( статьи 29, 36 Закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ).
Технический план составляется в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и передается в Росреестр для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения (п. 7 ч. 2 ст. 14). , часть 12 статьи 24 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ; часть 2 статьи 36 Закона N 221-ФЗ).
Внесение информации в ЕГРН
Орган, передающий помещение самостоятельно (в порядке межведомственного информационного взаимодействия), направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ):
- Решение о переводе нежилого помещения в жилое (если перепланировка не требовалась);
- Решение об утверждении акта приемочной комиссии (если производилась перепланировка).
Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней со дня получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, и уведомляет об этом правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ).
Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН содержится информация об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде документа на бумажном носителе по почте на указанный адрес в ЕГРН (п. 4 Приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173).
Если сведения не были внесены в ЕГРН в установленный срок, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения у органов государственной власти и органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по запросу заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218- ФЗ; пункты 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).
Получение выписки
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Размер сбора за предоставление сведений из ЕГРН составляет 750 руб. - за выписку в виде бумажного документа и 300 руб. - для выписки в форме электронного документа (приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291).
Запрос на выписку может быть подан в виде бумажного документа при личном обращении в Росреестр или МФЦ или путем направления по почте или в электронном виде (п. 30 Порядка предоставления информации, утвержденного приказом Минфина России). экономического развития России от 23 декабря 2015 г. N 968).