Собственник имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Одним из способов отчуждения является переход права собственности к другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Для обмена жилья, находящегося в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Я стал полным сиротой в 13 лет, моя сестра стала моей опекуном. у мамы была дача в садоводстве, сестра оформила право собственности на дачу на себя, теперь хочет продать дачу, я против. но они меня не слушают. у нее есть 3-х комнатная квартира, в которой у меня есть доля. можно ли обменять эту долю на дачу. и как это лучше сделать? моя сестра не дает мне ничего общего с долей
Добрый вечер, сколько вам сейчас лет? Вы не указали, что важно.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Выберите вариант обмена жилплощади
Если вы не нашли подходящего варианта обмена с другим гражданином - собственником жилого помещения, вы можете обратиться в организацию или физическое лицо, оказывающее услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.
Шаг 2. Составить и подписать договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир
Договор мены жилого помещения – это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать одно жилое помещение в собственность другой стороны в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).
Согласование договора мены жилого помещения следует начинать с существенных условий.
К существенным условиям договора мены жилого помещения следует отнести условие о взаимных обязательствах сторон.
При эквивалентном обмене эти условия сводятся к следующему:
- Первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны переданное взамен жилое помещение за ранее принадлежавшее первой стороне;
- Вторая сторона обязана принять переданное взамен жилое помещение, ранее принадлежавшее первой стороне, и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого являлась вторая сторона до совершения сделки.
При обмене неравных жилых помещений в договоре должна быть указана стоимость каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен уплатить собственник меньшей по цене квартиры, исходя из разницы в стоимости двух объектов ( ст. 568 ГК РФ).
В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемого жилого помещения: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площадь.
Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждое имущество каждой из сторон договора.
Существенным условием договора мены жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него, является также перечень этих лиц с указанием свои права пользования обмениваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
Такими лицами могут быть: арендаторы; работодатели и граждане, постоянно проживающие с ними; субнаниматели жилых помещений в течение срока действия договора субаренды; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем, если договором предусмотрено их проживание в данном жилом помещении; наследники, проживающие в жилых помещениях в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.
Учитывая, что во многих случаях жилые помещения на момент обмена остаются несвободными, в договоре должен быть определен порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен установить порядок и сроки не только юридического (снятие с учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.
Помимо описания обмениваемых квартир, в акте приема-передачи желательно включить перечень всего имущества и оборудования, приобретаемого с каждой квартирой и находящегося в них на момент передачи (например, мебель, сантехника ), а также отметить все недостатки в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т. д.) и описать имеющиеся дефекты.
Договор мены составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не требуется. Исключения составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ):
- Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежащие нотариальному удостоверению;
- Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе отчуждение всеми участниками долевой собственности принадлежащих им долей по одной сделке, подлежащие нотариальному удостоверению.
Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключаемые в рамках программы реновации жилья в Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Договор мены подписывается в количестве, равном количеству сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода права собственности.
Шаг 3. Подготовьте основные документы
Это включает:
А) заявление стороны договора о регистрации перехода права собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
Б) свидетельства о государственной регистрации права собственности на обмениваемое жилое помещение, выданные до 15.07.2016, или выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРН), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
В) договор мены жилого помещения;
Г) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на обмен жилыми помещениями;
Д) согласие органов опеки и попечительства (если собственник или один из собственников жилого помещения является несовершеннолетним).
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы.
Оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности. Если сторонами договора являются физические лица, то каждая сторона уплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей за регистрацию права собственности на объект недвижимости, приобретенный в результате сделки. (п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрение (часть 7 статьи 18, пункт 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 4. Подать документы в Росреестр для оформления права собственности на жилое помещение
Заявление и необходимые документы подаются заявителем в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России). России от 26 ноября 2015 г. N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
При направлении документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть нотариально удостоверена, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (ч. 3, 4, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
При подаче документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Документы, представляемые в электронной форме, должны быть удостоверены усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭКЭП) заявителя, если иное не установлено законом (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; абз. 2 п. 3 Порядка N 883).
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).
Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр или девяти рабочих дней со дня поступления заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронном виде - один рабочий день, при обращении через МФЦ - пять рабочих дней (п.п. 1, 2, 9, ст. 10 часов 1 статьи 16 Закона N 218-ФЗ).
Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЭ/17).
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о получении сведений об уплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Шаг 5. Получить выписки из ЕГРН на жилые помещения в Управлении Росреестра
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности с последующим отказом в ней, о чем уведомляется заявитель. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в суд (ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. 2, 3 приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2017). .2016 N 173).
Примечание!
При обмене жилья может возникнуть доход, облагаемый НДФЛ. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. В этом случае налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет (п. 9 Обзора практики рассмотрения судебных дел, связанных с применением главы 23 НК РФ (утвержден Президиумом НК РФ). Верховный Суд РФ от 21.10.2015); Письмо ФНС России по г. Москве от 19.11.2015 № 20-14/123852).