Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде единого документа, подписываемого сторонами, и не требует обязательного нотариального удостоверения.
Исключением являются, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, подлежащие нотариальному удостоверению (ч. 1 статьи 42, части 2 статьи 54 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).
Соглашение содержит следующий пункт:
16. Стороны настоящего Соглашения, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае отказа товара от покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, договорились, что в случае признания настоящего Соглашения недействительным по решению суда или настоящий Договор расторгнут в связи с обстоятельствами, возникшими по вине Продавца, а также в связи с предъявлением претензий третьих лиц к Покупателю, в том числе супругов, либо в связи с нарушением прав третьих лиц и расторжением указанной КВАРТИРЫ у Покупателя по этим и иным основаниям, возникшим до заключения настоящего договора, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы, либо предоставить средства на самостоятельное приобретение КВАРТИРЫ, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующего на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все убытки понесенные и связанные с приобретением данной КВАРТИРЫ расходы. В этом случае КВАРТИРА не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков. Если третье лицо по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, предъявит иск к Покупателю об изъятии КВАРТИРЫ, Покупатель обязуется привлечь к делу Продавца, а Продавец обязуется вмешаться в это дело на стороне Покупателя. Продавец, привлеченный Покупателем к участию в деле, но не принимавший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела Покупателем. Продавец также обязан возместить Покупателю все судебные издержки, связанные с ведением дела.
ПРОДАВЕЦ вопросы:
1. Где-то читал, что этот пункт не учитывается в судебной практике. Возвращаем только то, что есть в чеке и все. Это верно?
2. Не получается ли, что в случае признания договора недействительным в связи с предъявлением претензий третьими лицами продавец должен будет вернуть деньги, а затем дополнительно купить квартиру покупателю?
3. Что такое «эквивалентное жилое помещение»? Например, разница между квартирой с ремонтом и без может достигать 1-2 млн, квартира на 1 этаже дешевле на 15% и т.д.
4. Главный глупый вопрос. Допустим, договор признан недействительным, тогда и этот пункт будет недействителен? :).
Привет.
что в случае признания судом настоящего Договора недействительным
Андрей
Естественно, если договор недействителен в целом, то и этот пункт недействителен.
Где-то читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание. Возвращаем только то, что в расписке и все. Это так?
Андрей
В яблочко.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Структурные элементы соглашения
Договор должен содержать информацию о каждой стороне договора и всех существенных условиях, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия, о которых стороны желают договориться.
Итак, договор купли-продажи квартиры включает в себя:
- Дата и место заключения договора;
- Информация о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, место жительства и место регистрации для физических лиц и основные реквизиты для юридических лиц);
- Описание предмета договора, то есть фактическое выражение обоюдного согласия контрагентов на заключение сделки купли-продажи квартиры;
- Указание на право собственности продавца на отчуждаемую им квартиру;
- Описание квартиры и ее основные характеристики - адрес, этаж, количество комнат, площадь, состояние, наличие подсобных помещений и т.д.;
- Цена контракта, способ и условия оплаты;
- Подписи сторон.
Далее рассмотрим более подробно все, что касается существенных условий договора.
Стороны соглашения
Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, указываются наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации. Если договор заключен не собственником квартиры или покупателем, то в договоре должны быть указаны основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.
Если стороной договора является гражданин, не достигший четырнадцатилетнего возраста, либо недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.
Если стороной договора является несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин с ограниченной дееспособностью, они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или опекуна. В этих случаях потребуется разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.
Их согласие потребуется и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находившиеся под опекой или попечительством.
Предмет договора
В договоре обязательно должны быть данные, позволяющие однозначно определить недвижимость, подлежащую передаче покупателю по договору.
К таким данным относятся наименование помещения - квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны и другие опознавательные признаки квартиры, такие как:
- Пол;
- Вход;
- Количество уровней квартиры;
- Этажность всего дома и т. д.
Вся эта информация должна быть в строгом соответствии с документами, приложенными к договору, а именно:
- Выписка из ЕГРН;
- Технический паспорт предоставлен Росреестром и БТИ.
Также в договоре должно быть отражено состояние квартиры, наличие и состояние оставшегося в квартире имущества, технического оснащения и т.д. (это можно оформить в виде приложения, которое является неотъемлемой частью договора ).
Договорная цена
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Он определяется либо по взаимному согласию, либо по результатам независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определяемой в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади. Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
Список лиц, имеющих право пользования квартирой
Существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользоваться продаваемым жилым помещением.
К таким лицам могут быть отнесены, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (статьи 558, 675 ГК РФ).
Прочие условия
К другим условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия:
- Информация о юридических документах. В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего приобретена квартира (договор купли-продажи, решение суда, договор об участии в долевом строительстве и т.п.), вид долевого участия. право собственности продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право;
- Сведения об ограничениях и обременениях - арест, залог и др. При отсутствии ограничений и обременений договор должен содержать гарантии продавца относительно их отсутствия;
- Условия освобождения квартиры. В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи будут выселяться из квартиры, вывозить имущество и сниматься с учета по этому адресу.
Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например, условие об ответственности сторон.
Продажа квартиры, находящейся в собственности менее трех лет (если квартира приобретена до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ, влечет обязанность по представлению налоговой декларации и уплате НДФЛ (при наличии налогооблагаемого дохода) (п. 17.1 ст. 217, п. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. статьи 229 НК РФ, пункта 3 статьи 4 Закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ).
При декларировании доходов от реализации квартиры вы имеете право заявить имущественный налоговый вычет (п. 1 п. 1, п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента реализации квартиры обязанность по уплате налога на имущество физических лиц утрачивается (статьи 400, 401 НК РФ).
ст. ст. 400,
401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1,
пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).