Передаточный акт, составленный при передаче предмета договора купли-продажи квартиры, в большей степени удостоверяет сам факт передачи квартиры от продавца к покупателю, а не отсутствие недостатков в квартира.
Это связано с тем, что передаточный акт является результатом визуального осмотра, при котором могут быть исправлены только видимые дефекты. Поэтому в большинстве случаев нет ничего критичного в том, что недостатки квартиры были выявлены уже после подписания акта.
Привет! Купил нежилое помещение (кладовая в жилом доме) по договору долевого участия. В договоре указана площадь помещения, но в отличие от ДДУ на жилое помещение не оговорен факт, что при замере БТИ площадь может измениться, но и ничего не сказано о том, что помещение продается по отдельности. В результате площадь помещения оказалась меньше, на что Застройщик говорит, что ему ничего платить не надо, так как эти помещения продаются поштучно... Стоимость недостающих кв.м. . получается вполне прилично. Могу ли я подать иск?
Второй вопрос: Могут ли возникнуть нежелательные проблемы в судебном процессе, если вы подписываете Акт сдачи-приемки с Застройщиком, но указываете в нем все претензии? Насколько я знаю, после подписания акта все дальнейшие риски переходят к Участнику долевого строительства, в отличие от покупки по договору купли-продажи, когда риски возникают после оформления права собственности. Будет ли подписание акта приема-передачи по ДДУ означать, что я принял помещение и мои претензии после этого недействительны? Благодарю вас!
Привет, Елена
При принятии
Акт приема-передачи
Елена
нежилое помещение
Елена
Вы имеете полное право указать в Акте сдачи-приемки все недостатки, которые вы обнаружите в процессе приемки. Так как без указания их в Акте вы впоследствии потеряете право предъявлять их Застройщику.
По отношению к вам
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Пределы проверки
Составление акта всегда является результатом соглашения сторон о его составлении, так как закон не рассматривает акт приема-передачи как обязательный документ.
Статья 556 ГК РФ гласит, что договор купли-продажи недвижимого имущества предполагает составление документа, фиксирующего факт исполнения обязательства продавца. Но таким документом вполне может быть и сам договор купли-продажи.
Тем не менее, практика составления актов широко распространена и вполне оправдана, поскольку акт:
- Фиксирует факт передачи недвижимости;
- В определенных пределах фиксирует состояние передаваемого жилого помещения;
- Фиксирует факт осмотра покупателем жилого помещения.
Как правило, под осмотром квартиры понимается не проверка технического состояния квартиры и коммуникаций, а только проверка и визуальный осмотр хорошо видимых элементов в квартире. Видимые элементы могут включать:
- Окна и двери;
- Сантехника;
- Мебель, если квартира приобретается вместе с отдельными видами мебели;
- Наличие или отсутствие ремонта;
- Дефекты видны невооруженным глазом.
Что касается скрытых дефектов или функциональности оборудования квартиры, то они могут быть установлены только по результатам пробных испытаний, либо по результатам осмотра экспертом или специалистом.
То есть при составлении акта покупатель может указать, что в квартире есть батареи отопления. Однако узнать, исправны ли они, он сможет только после начала отопительного сезона.
Однако напоминаем, что акт является свободным волеизъявлением сторон, а это значит, что покупатель может привлекать к осмотру квартиры любых специалистов по своему усмотрению.
Выявление дефектов после подписания акта
Возможность предъявления претензии продавцу по выявленным дефектам определяется тем, какие пределы осмотра были установлены при составлении акта. Проще говоря, если в акте будет отражено, что покупатель проверил бачок унитаза и убедился в его работоспособности, то в дальнейшем он не сможет предъявлять претензии продавцу по поводу неработающего бачка.
То есть претензии могут быть направлены в отношении тех дефектов, которые не только не были обнаружены на момент составления акта, но и вообще не могли быть обнаружены при первичном осмотре по каким-либо причинам.
Действия при обнаружении недостатков
Естественно, при обнаружении дефектов, не обнаруженных на момент составления акта, следует уведомить об этом продавца. В этом случае у покупателя есть три варианта:
- Устранить дефекты самостоятельно и потребовать возмещения у продавца;
- Требовать возврата части уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере, соответствующем затратам на ремонт;
- Требуйте соразмерного снижения цены.
Срок, в течение которого покупатель вправе предъявить претензии продавцу, определяется в соответствии со ст. 475 ГК РФ, в разумный срок.
На самом деле термин «разумный срок» при всей его расплывчатости вполне логичен. Например, дефекты системы отопления проявятся в первый отопительный сезон после покупки. Соответственно, предъявление претензий во время второго отопительного сезона уже будет считаться необоснованным.
Лучший способ уведомить продавца об обнаружении дефектов – это письменная претензия. Для споров, связанных с обнаружением недостатков в квартире, претензия не является обязательным документом.
Это означает, что покупатель вполне может уведомить продавца по телефону, и если последний не согласен с его доводами, покупатель может обратиться в суд без каких-либо предварительных претензий.
Однако мы рекомендуем вам все же направить письменную претензию, даже если есть все основания полагать, что продавец ее проигнорирует.
Когда потребуется претензия?
Если выявленные недостатки квартиры делают невозможным проживание в ней, то покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи и приведения сторон в первоначальное состояние. Под первоначальным состоянием понимается возврат квартиры продавцу и возврат денег покупателю.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ, при возбуждении дела о расторжении договора досудебный порядок является обязательным.
Это означает, что покупатель обязан направить претензию продавцу с требованием расторгнуть договор. Покупатель, в свою очередь, вправе проигнорировать это требование или не согласиться на расторжение.
В этом случае досудебная процедура будет считаться выполненной с момента надлежащего направления покупателем претензии продавцу. Надлежащим образом означает либо личное вручение претензии под роспись, либо отправку претензии заказным письмом с обратным уведомлением о вручении.
Если продавец отказался, либо продавец проигнорировал претензию, покупатель вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Составление претензии
Претензия составляется в свободной форме. Документ должен содержать существенную информацию:
- Полное имя, адрес и другие контактные данные покупателя;
- Имя, адрес продавца;
- Информация о договоре купли-продажи;
- Адрес квартиры;
- Перечень обнаруженных дефектов, время и обстоятельства их обнаружения. Если дефекты были выявлены экспертизой, следует обратиться к заключению эксперта;
- Причины, по которым дефекты не были обнаружены до подписания акта;
- Список требований к продавцу.
К иску могут быть приложены:
- Копия договора купли-продажи;
- Копия экспертного заключения;
- Акт затопления, если дефект проявился в прорыве трубы;
- Расчет стоимости устранения дефектов;
- Чеки и другие платежные документы в случае, если покупатель самостоятельно устранил недостаток и т.д.
Подробнее о составлении претензии по договору купли-продажи квартиры вы можете прочитать в соответствующем материале на нашем сайте.
Способы подачи претензии
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) не является обязательным атрибутом спора о выявленных недостатках. Соответственно, не может быть специального требования о вручении иска под роспись или заказным письмом.
То есть покупатель сам решает, как и как направить претензию продавцу. Он может сдать его с возможностью, отправить простой или заказной почтой, или написать смс. Если продавец признает обоснованность претензии, он выполнит ее требования, независимо от того, как он ее получил.
Если продавец не считает нужным выполнять требования претензии, то он вправе ее проигнорировать, независимо от того, передана она ему под роспись или нет.
Еще раз напоминаем, что претензия, содержащая требования о расторжении договора купли-продажи, должна быть либо вручена лично под роспись, либо отправлена заказным письмом с уведомлением о вручении.
Идти в суд
Подача иска является следствием невозможности разрешения спора во внесудебном порядке. Для составления иска целесообразно обратиться к юристу, так как исковое заявление должно содержать аргументацию требований. А аргумент, в свою очередь, должен быть задокументирован.
Неподготовленному человеку бывает сложно самостоятельно определить границы аргументации. Не исключено, что потребуется экспертиза или другие методы исправления обнаруженных дефектов в квартире.